本报讯 （通讯员 全思尧 彭家让）近日，丹凤县人民法院依法执行一起金融借款合同纠纷典型案件。该案精准适用民法典关于抵押财产转让的相关规定，明确抵押期间转让房产的法律后果，厘清社会认知误区，对引导市场主体依法履约、规范二手房交易行为具有重要意义。
　　2023年，当事人柯某为购置房产，向某银行申请个人住房按揭贷款78万元，以自有商品房为案涉贷款提供抵押担保。双方依法签订《个人购房借款及担保合同》，并完成不动产抵押登记，案涉抵押权依法设立、真实有效，对双方具有法律约束力。
　　2024年5月，柯某在未告知抵押权人、未清偿贷款、未办理抵押注销登记的情形下，擅自将处于抵押存续状态的房产以市场价格转让给汪某，双方签订《房屋买卖合同》。汪某支付部分购房款项并实际占有、装修、入住案涉房屋，但因房产存在抵押权利负担，始终无法办理不动产过户登记，未能取得房屋完整产权。
　　后来，柯某因资金周转困难，擅自停止按期偿还贷款本息。经银行多次催收，柯某仍拒不履行还款义务，已构成严重违约。为依法维护金融机构合法债权，该银行向丹凤县人民法院提起诉讼，请求判令柯某清偿剩余贷款本金、利息及罚息，并确认其对案涉抵押房产享有优先受偿权。
　　案件审理阶段，柯某下落不明，丹凤县人民法院依法适用公告送达程序。柯某仍缺席开庭审理。法院审理查明，案涉借款及担保合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，各方应当全面履行合同义务。柯某逾期拒不还贷，依法应当承担继续清偿、赔偿违约损失等法律责任。
　　依据《中华人民共和国民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。丹凤县人民法院依法作出判决：判令柯某限期偿还全部剩余借款本金、利息及罚息；如柯某未按期履行给付义务，该银行有权对案涉抵押房产依法折价或者拍卖、变卖，并就处置价款优先受偿。
　　判决生效后，柯某持续失联，拒不履行生效裁判确定的法律义务。某银行依法向丹凤县人民法院申请强制执行。执行阶段，法院依法启动房产评估、司法拍卖等流程，对柯某公告送达全部执行文书。案涉房产最终在司法拍卖平台公开竞价成交，拍卖价款扣除执行费用后，依法优先清偿案涉银行债权，有效兑现金融胜诉权益。
　　针对房屋买受人汪某的权益问题，法院明确，汪某与柯某订立的房屋买卖合同纠纷属于独立的合同法律关系。因柯某隐瞒房产抵押事实、违约处置抵押物，导致汪某无法取得完整产权、遭受经济损失的，根据合同相对性原则，汪某的相关损失应另行向违约方柯某主张权利。
　　法官提醒，房产在抵押存续期间转让的，无论房屋所有权是否发生实际流转，抵押权始终存续有效。一旦房屋抵押人违约断贷、拒不偿债，抵押房产将依法被强制执行、司法处置，买受人将面临房财两空、维权困难的法律风险。广大群众开展二手房交易时，务必严格核查房屋产权归属、抵押等信息，坚决杜绝购买未解除抵押、存在权利瑕疵的不动产。房屋抵押人应当恪守诚信原则，依法依规处置抵押物，转让抵押财产应依法履行告知义务，不得以私自转让抵押物的方式逃避债务。